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2012年房地产估价师考试经营与管理考前试题

2012年房地产估价师考试经营与管理考前试题

考试总分：47分

考试类型：模拟试题

作答时间：60分钟

已答人数：967

试卷答案：有

试卷介绍： 2012年房地产估价师考试经营与管理考前试题

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单选题 多选题

1. 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元/年，则其面临（）。[1分]

A市场供求风险

B周期风险

C变现风险

D通货膨胀风险

2. 一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。[1分]

A高于

B低于

C等于

D高于等于

3. 进度计划管理通常采用横道图和（）[1分]

A资金流动计划图

B网络图

C直方图

D控制图

4. 工程成本控制的主要对象是主要费用的（）[1分]

A变动费用

B固定费用

C材料费用

D人工费用

5. 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。[1分]

A地价

B建造成本

C贷款利率

D资本化率

6. 房地产泡沫产生的直接助燃剂是（）。[1分]

A土地的稀缺性

B金融机构过度放贷

C投机需求膨胀

D开发资金的易得性

7. （）是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。[1分]

A销售量

B吸纳量

C出租量

D预售面积

8. 以下选项适于在新区开发的建筑是（）。[1分]

A娱乐用房

B写字楼

C高级住宅和公寓

D餐饮用房

9. 房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用.[1分]

A黄线

B紫线

C蓝线

D红线

10. 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是（）.[1分]

A资本金、借贷资金、预租售收入

B预租售收入、资本金、借贷资金

C借贷资金、预租售收入、资本金

D资本金、预租售收入、借贷资金

11. 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元.[1分]

A39.51

B49.96

C49.39

D52.45

12. 当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）.[1分]

A净现值法

B差额内部收益率法

C费用现值法

D内部收益率法

13. 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于（）的考虑结果。[1分]

A大陆政策多变

B占领世界投资市场

C风险转移

D投资组合

14. 邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。[1分]

A3个以上

B5-10个之间

C5个以上

D3-10个之间

15. 某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（）万元.[1分]

A2677.5

B3680.60

C4003.50

D5356.80

16. （）认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。[1分]

A古典学派的理论

B流动性偏好理论

CIS-LM曲线模型的理论

D马克思的利率决定理论

17. 申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。[1分]

A20%

B30%

C40%

D50%

18. 房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（）。[1分]

A申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

B申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

C申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同

D申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同

19. 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年，则其面临（）。[1分]

A市场供求风险

B周期风险

C变现风险

D通货膨胀风险

20. 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。[1分]

A系统风险

B资本价值风险

C比较风险

D个别风险

21. （）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。[1分]

A看地

B对房地产开发项目进行财务评估

C市场研究

D土地使用权的取得

22. 开标会议由（）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。[1分]

A开发商

B招标机构

C专家

D招标管理部门

23. 房地产开发投资企业所得税税率为（）。[1分]

A30%

B32%

C33%

D25%

24. 某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2.[1分]

A2350.00

B2937.50

C3250.00

D4062.50

25. 在整个开发过程中最为重要的一个环节是（）。[1分]

A投资机会选择

B投资机会决策分析

C投资机会选择与决策分析

D市场分析和项目财务评价

26. 房地产开发投资较置业投资（）。[2分]

A投资回收期长

B风险较大

C提高投资者资信等级

D回报丰厚

27. 投资的特性包括（）。[2分]

A投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。

B投资具有时间性。

C投资的目的在于得到收益。

D投资具有风险性。

28. 编制招标工程标底按其所用的基础数据不同，可以（）为基础编制。[2分]

A施工图预算(

B以概算额

C扩大综合定额

D以平方米造价包干为基础编制

29. 下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是（）[2分]

A细分市场通常能够吸引好几位竞争对手

B弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手

C细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者

D弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者

30. 目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（）。[2分]

A销售税金

B土地使用税金

C房产税金

D企业所得税

E城市规划税

31. 制定物业管理计划的租金方案和出租策略时,正确的有（）。[2分]

A从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本

B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

32. 房地产置业投资较一般投资，具有（）。[2分]

A相对较高的收益水平

B得到税收

C提高投资者的资信等级

D良好的流动性

33. 分析市场趋势，通常包括三个步骤（）[2分]

A宏观环境预测

B行业预测

C企业的销售预测

D产品预测

34. 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。[2分]

A同质偏好

B同形偏好

C集群偏好

D分散偏好

35. 土地费用估算主要包括（）。[2分]

A划拨或征收土地的征地拆迁费

B出让土地的土地出让地价款

C转让土地的土地转让费

D租用土地的土地租用费

E转让土地应缴纳的手续费

36. 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。[2分]

A土地

B劳动力

C资本

D经验

E环境

37. 按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为（）。[2分]

A居住物业

B商用物业

C工业物业

D特殊物业

38. 宣传作为促销组合因素之一，在（）等方面，起着十分重要的作用。[2分]

A刺激对企业产品的需求，增加销售

B改善形象

C提高知名度

D提高产品品质

39. 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面[2分]

A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。

B控制混凝土质量

C对对工程中的配套设备进行检验。

D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

40. 开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）。[2分]

A单项工程竣工验收

B综合验收

C单位工程验

D单项验收

41. 房地产开发项目市场定位的主要工作包括（）。[2分]

A预测开发成本

B选定目标市场

C确定消费群体

D明确项目档次

E设计建造标准

42. 可贷资金利率理论认为（）。[2分]

A可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成.

B可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C利率是由货币的供给与需求决定的

D可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E可贷资金的供给函数是利率的递增函数

43. 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。[2分]

A销售税费

B租金收益

C物业增值

D股权增值

E抵押贷款规模

44. 一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列（）[2分]

A优越性

B固定性

C可支付性

D独特性

45. 公开招标通常适用于工程项目（）的开发项目建设。[2分]

A建设周期较长

B工程性质比较特殊

C规模较大

D技术复杂

E工期紧迫

46. 旧城区房地产开发的特点是（）。[2分]

A地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发

B开发费用高昂、环境污染严重

C旧城区人口密度大、建筑密度小

D旧城区的建筑物多是危旧房

E旧城区受城市规划限制更苛刻

47. 政府对房地产市场政策干预的原则是（）。[2分]

A目标的确定性

B政策的可间断性与协调性

C政策的针对性

D政策的导向性

E政策的公平性和效率

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