2013年房地产估价师考试经营与管理练习题9

• 1. 下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征()。[1分]

  A市场供给

  B市场交易

  C市场竞争

  D市场价格

• 2. 某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借人该笔资金的数量为()万元。[1分]

  A155

  B1400

  C1500

  D1450

• 3. 财务内部收益率是指项目在()内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。[1分]

  A建筑施工期

  B开发或经营期

  C建筑物经济寿命期

  D建筑物自然寿命期

• 4. 收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、()和有关税费。[1分]

  A管理费

  B服务及设备费用

  C保险费

  D职员工资

• 5. 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是()。[1分]

  A满足购买者使用要求

  B购买者支付能力

  C物业预期收益

  D物业用途

• 6. 按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的()。[1分]

  A存量规模

  B租金水平

  C开发成本

  D资本化率

• 7. 设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为()m2建筑面积的户型较为理想。[1分]

  A70-110

  B80-120

  C90-130

  D100-150

• 8. 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是()。[1分]

  A1.061

  B0.061

  C0.500

  D0.060

• 9. 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是()万元。[1分]

  A120

  B200

  C220

  D240

• 10. 下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是()。[1分]

  A抵押贷款还本付息

  B管理人员工资

  C公共设施维修费

  D保险费

• 11. 房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好()工作。[1分]

  A施工图设计

  B可行性研究考试用书

  C成本收益分析

  D项目建设书的编制

• 12. 房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是()。[1分]

  A开发商

  B承包商

  C相关的政府部门

  D监理单位

• 13. 某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为()元/m2。[1分]

  A467.25

  B448.24

  C498.53

  D482.79

• 14. 某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是()。[1分]

  A以固定租金的形式出租

  B签订长期租约

  C签订短期租约

  D令长、短期租约保持合理比例

• 15. 目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金的要求是：不低于项目总投资的()。[1分]

  A20%

  B30%

  C25%

  D35%

• 16. 当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用()编制概算。[1分]

  A概算定额

  B类似工程预决算

  C概算指标

  D工料估算法

• 17. 投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指()。[1分]

  A房地产管理投资

  B房地产置业投资

  C房地产开发投资

  D房地产经营投资

• 18. 投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指()。[1分]

  A房地产开发投资

  B房地产直接投资

  C房地产置业投资

  D房地产间接投资

• 19. 随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为()。[1分]

  A市场潜量

  B市场预测量

  C市场最低量

  D市场最高量

• 20. 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是()。[1分]

  A建筑师

  B结构工程师

  C设备工程师

  D监理工程师

• 21. 按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的()。[1分]

  A相互影响性

  B适应性

  C不一致性

  D保值性与增值性

• 22. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为()。[1分]

  A30%

  B40%

  C45%

  D50%

• 23. 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。[1分]

  A投资利润率

  B投资回报率

  C贷款利率

  D成本利润率

• 24. 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是()。[1分]

  A开发商

  B设计单位

  C承包商

  D监理单位

• 25. 对于收益性物业的管理费和利润通常是物业()的一个百分比。[1分]

  A有效毛租金收入

  B净经营收入

  C潜在毛租金收入

  D税后现金流

• 26. 下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源()。[1分]

  A预售收入

  B预租收入

  C自筹资金

  D商业银行贷款

• 27. 根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。[1分]

  A房地产交易方式

  B房地产交易顺序

  C购买房地产目的

  D房地产类型

• 28. 某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是()。[1分]

  A0.4月

  B2.5月

  C0.4年

  D2.5年

• 29. 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。[1分]

  A9.00%

  B8.05%

  C30.00%

  D7.52%

• 30. 为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用()发包。[1分]

  A专业工程

  B建筑工程全过程

  C分部工程

  D分阶段

• 31. 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是()。[1分]

  A14%

  B10%

  C33%

  D15%

• 32. 开发项目总投资包括()和经营投资。[1分]

  A前期投资

  B后续投资

  C建设投资

  D管理投资

• 33. 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用[1分]

  A经营成本

  B开发产品成本

  C期间费用

  D开发项目总投资

• 34. 动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。[1分]

  A净现金

  B净收益

  C净现值

  D财务净现值

• 35. 在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV()。[1分]

  A大于零

  B小于零

  C等于零

  D难以确定

• 36. 对于公式A=P[i(1+i)n/((1+i)n-1)]，下列表述正确的是()。[1分]

  APi是投资回报，Pi/((1+i)n-1)是投资回收

  BPi是投资回收，Pi/((1+i)n-1)是投资回报

  CPi是投资回报，(1+i)n/((1+i)n-1)是投资回收

  DPi是投资回收，(1+i)n/((1+i)n-1)是投资回报

• 37. 中国房地产市场的发展急需扩展房地产()渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。[1分]

  A间接融资

  B直接融资

  C基金融资

  D债券融资

• 38. 如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为()。[1分]

  A8%

  B4%

  C14%

  D12%

• 39. 承包商收到竣工结算价款后，通常应在()内将竣工工程交付给开发商。[1分]

  A半个月

  B一个月

  C一个半月

  D二个月

• 40. 市场的客体通常是指()。[1分]

  A买家

  B卖家

  C交易对象

  D交易价格

• 41. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是()。[1分]

  A行业平均收益率

  B资金成本

  C项目风险

  D资金成本和项目风险

• 42. 房地产置业投资项目的期间费用计为()。[1分]

  A开发建设投资

  B经营成本

  C流动资金

  D运营费用

• 43. 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。[1分]

  A土地费用

  B前期工程费

  C房屋开发费

  D管理费用

• 44. 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是()。[1分]

  A土地购置贷款

  B土地储备贷款

  C土地开发贷款

  D建设贷款

• 45. 某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为()元/m2。[1分]

  A50.6

  B60.6

  C34.8

  D44.6

• 46. 下列哪些属于房地产投资的系统风险()。[2分]

  A通货膨胀风险

  B或然损失风险

  C市场供求风险

  D利率风险

  E周期风险

• 47. 对收益性物业来说空置率提高将会导致()以及新租客要求更大的租金折扣等后果。[2分]

  A租金收入减少

  B附加支出增加

  C物业资本价值下降

  D运营成本下降

• 48. 开发商预售部分楼宇，是()的有效办法。[2分]

  A提高开发

  B分散开发风险

  C降低开发成本

  D筹措建设资金

• 49. 在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是()。[2分]

  A选出最佳方案

  B检验各风险因素

  C对评价指标的影响

  D对风险对策的建议

  E定量确定风险大小

• 50. 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有()。[2分]

  A可出租或可使用面积

  B出租方的商业信誉

  C基础租金与市场租金

  D出租单元的面积规划和室内装修

  E物业管理企业的经营业绩

• 51. 地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如()等。[2分]

  A道路

  B房屋

  C丘陵

  D山地

• 52. 房地产开发贷款的风险主要有()。[2分]

  A政策风险

  B市场风险

  C贷款保证风险

  D财务风险

  E经营风险

• 53. 下列哪些与计算税前现金流有关的是()。[2分]

  A公积金

  B准备金

  C抵押贷款还本付息

  D所得税

  E空置和收租损失

• 54. 某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着()风险。[2分]

  A收益现金流资本价值

  B购买力

  C购买力

  D政策

• 55. 房地产资产的物业类型主要包括()。[2分]

  A居住物业

  B仓储物业

  C工业物业

  D特殊物业

  E商用物业

• 56. 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。[2分]

  A自然特征，如山地和河流等

  B细分市场

  C人口密度的大小

  D该区域发展的类型和范围

  E竞争性项目的区域

• 57. 房地产市场的功能包括哪几个方面()。[2分]

  A引导需求适应供给条件的变化

  B显示房地产市场需求变化

  C配置存量房地产资源和利益

  D指导供给以适应需求的变化

  E指导政府制订科学的土地供给计划

• 58. 房地产开发贷款包括()。[2分]

  A土地购置贷款

  B建设贷款

  C按揭贷款

  D土地储备贷款

  E土地开发贷款

• 59. 按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是()。[2分]

  A同质偏好市场

  B分散偏好市场

  C个别偏好市场

  D集群偏好市场

  E弥隙市场

• 60. 房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有()。[2分]

  A自我消费

  B房地产保值

  C房地产增值

  D开发利润

  E出租收益

• 61. 债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。[2分]

  A项目投资形成的可分配利润

  B协议中所规定的贷款利息

  C协议中规定的有关费用

  D租售收益

  E股息

• 62. 定义市场区域工作主要包括()。[2分]

  A描绘市场区域的发展前景

  B描绘市场区域

  C在相应地图上描绘区域的物业类型

  D在相应地图上标出市场区域的边界

  E解释确定市场区域边界的依据

• 63. 资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有()。[2分]

  A风险因素

  B资本化率

  C通货膨胀率

  D投资利润率

  E资金总额

• 64. 影响购买者的心理因素有()。[2分]

  A动机

  B感觉

  C学习

  D信念和态度

  E欲望

• 65. 一般将产品生产经营活动中的成本分为()。[2分]

  A生产成本

  B销售费用

  C经营费用

  D机会成本

  E全寿命费用

• 66. 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。()[1分]

  A对

  B错

• 67. 通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。()[1分]

  A对

  B错

• 68. 资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。()[1分]

  A对

  B错

• 69. 投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。()[1分]

  A对

  B错

• 70. 在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。()[1分]

  A对

  B错

• 71. 居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积。()[1分]

  A对

  B错

• 72. 随着时间周期的延长，房地产市场的价格弹性逐渐增大。()[1分]

  A对

  B错

• 73. 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。()[1分]

  A对

  B错

• 74. 房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。()[1分]

  A对

  B错

• 75. 房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。()[1分]

  A对

  B错

• 76. 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。()[1分]

  A对

  B错

• 77. 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。()[1分]

  A对

  B错

• 78. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。()[1分]

  A对

  B错

• 79. 在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。()[1分]

  A对

  B错

• 80. 顾客并不总是对价格变动做出与房地产商价格变动的原因或动机不一致的解释，无论是削价还是提价，顾客对其理解都不利于房地产商。()[1分]

  A对

  B错