2013年房地产估价师考试经营与管理特色题

• 1. 投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指()。[1分]

  A房地产管理投资

  B房地产置业投资

  C房地产开发投资

  D房地产经营投资

• 2. 投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指()。[1分]

  A房地产开发投资

  B房地产直接投资

  C房地产置业投资

  D房地产间接投资

• 3. 为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用()发包。[1分]

  A专业工程

  B建筑工程全过程

  C分部工程

  D分阶段

• 4. 随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为()。[1分]

  A市场港量

  B市场预测量

  C市场最低量

  D市场最高量

• 5. 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是()万元。[1分]

  A120

  B200

  C220

  D240

• 6. 按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的()。[1分]

  A相互影响性

  B适应性

  C不一致性

  D保值性与增值性

• 7. 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。[1分]

  A投资利润率

  B投资回报率

  C贷款利率

  D成本利润率

• 8. 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是()。[1分]

  A开发商

  B设计单位

  C承包商

  D监理单位

• 9. 某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为()元/m2。[1分]

  A467.25

  B448.24

  C498.53

  D482.79

• 10. 对于收益性物业的管理费和利润通常是物业()的一个百分比。[1分]

  A有效毛租金收入

  B净经营收入

  C潜在毛租金收入

  D税后现金流

• 11. 中国房地产市场的发展急需扩展房地产()渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。[1分]

  A间接融资

  B直接融资

  C基金融资

  D债券融资

• 12. 承包商收到竣工结算价款后，通常应在()内将竣工工程交付给开发商。[1分]

  A半个月

  B一个月

  C一个半月

  D二个月

• 13. 市场的客体通常是指()。[1分]

  A买家

  B卖家

  C交易对象

  D交易价格

• 14. 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是()。[1分]

  A1.061

  B0.061

  C0.500

  D0.060

• 15. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是()。[1分]

  A行业平均收益率

  B资金成本

  C项目风险

  D资金成本和项目风险

• 16. 动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。[1分]

  A净现金

  B净收益

  C净现值

  D财务净现值

• 17. 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。[1分]

  A土地费用

  B前期工程费

  C房屋开发费

  D管理费用

• 18. 某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为()元/m2。[1分]

  A50.6

  B60.6

  C34.8

  D44.6

• 19. 如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为()。[1分]

  A8%

  B4%

  C14%

  D12%

• 20. 根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。[1分]

  A房地产交易方式

  B房地产交易顺序

  C购买房地产目的

  D房地产类型

• 21. 某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是()。[1分]

  A0.4月

  B2.5月

  C0.4年

  D2.5年

• 22. 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。[1分]

  A9.00%

  B8.05%

  C30.00%

  D7.52%

• 23. 房地产置业投资项目的期间费用计为()。[1分]

  A开发建设投资

  B经营成本

  C流动资金

  D运营费用

• 24. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为()。[1分]

  A30%

  B40%

  C45%

  D50%

• 25. 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是()。[1分]

  A14%

  B10%

  C33%

  D15%

• 26. 开发项目总投资包括()和经营投资。[1分]

  A前期投资

  B后续投资

  C建设投资

  D管理投资

• 27. 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用[1分]

  A经营成本

  B开发产品成本

  C期间费用

  D开发项目总投资

• 28. 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是()。[1分]

  A建筑师

  B结构工程师

  C设备工程师

  D监理工程师

• 29. 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是()。[1分]

  A满足购买者使用要求

  B购买者支付能力

  C物业预期收益

  D物业用途

• 30. 按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的()。[1分]

  A存量规模

  B租金水平

  C开发成本

  D资本化率

• 31. 设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为()m2建筑面积的户型较为理想。[1分]

  A70-110

  B80-120

  C90-130

  D100-150

• 32. 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是()。[1分]

  A土地购置贷款

  B土地储备贷款

  C土地开发贷款

  D建设贷款

• 33. 下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是()。[1分]

  A抵押贷款还本付息

  B管理人员工资

  C公共设施维修费

  D保险费

• 34. 房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好()工作。[1分]

  A施工图设计

  B可行性研究

  C成本收益分析

  D项目建设书的编制

• 35. 房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是()。[1分]

  A开发商

  B承包商

  C相关的政府部门

  D监理单位

• 36. 房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有()。[2分]

  A自我消费

  B房地产保值

  C房地产增值

  D开发利润

  E出租收益

• 37. 在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是()。[2分]

  A选出最佳方案

  B检验各风险因素

  C对评价指标的影响

  D对风险对策的建议

  E定量确定风险大小

• 38. 债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。[2分]

  A项目投资形成的可分配利润

  B协议中所规定的贷款利息

  C协议中规定的有关费用

  D租售收益

  E股息

• 39. 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有()。[2分]

  A可出租或可使用面积

  B出租方的商业信誉

  C基础租金与市场租金

  D出租单元的面积规划和室内装修

  E物业管理企业的经营业绩

• 40. 房地产市场结构包括()。[2分]

  A总量结构

  B区域结构

  C产品结构

  D供求结构

  E资金结构

• 41. 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在()。[2分]

  A第一阶段

  B第二阶段初期

  C第三阶段初期

  D第三阶段

  E第四阶段

• 42. 房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括()。[2分]

  A营业税

  B教育费附加

  C城市维护建设税

  D房产税

  E土地使用费

• 43. 开发商的主要合同关系通常包括()等。[2分]

  A保险合同

  B分包合同

  C销售合同

  D勘察设计合同

  E加工合同

• 44. 地产业投资的物业类型包括()。[2分]

  A居住物业

  B商用物业

  C工业物业

  D特殊物业

  E运输物业

• 45. 按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是()。[2分]

  A同质偏好市场

  B分散偏好市场

  C个别偏好市场

  D集群偏好市场

  E弥隙市场

• 46. 资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有()。[2分]

  A风险因素

  B资本化率

  C通货膨胀率

  D投资利润率

  E资金总额

• 47. 一般将产品生产经营活动中的成本分为()。[2分]

  A生产成本

  B销售费用

  C经营费用

  D机会成本

  E全寿命费用

• 48. 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。[2分]

  A自然特征，如山地和河流等

  B细分市场

  C人口密度的大小

  D该区域发展的类型和范围

  E竞争性项目的区域

• 49. 定义市场区域工作主要包括()。[2分]

  A描绘市场区域的发展前景

  B描绘市场区域

  C在相应地图上描绘区域的物业类型

  D在相应地图上标出市场区域的边界

  E解释确定市场区域边界的依据

• 50. 影响购买者的心理因素有()。[2分]

  A动机

  B感觉

  C学习

  D信念和态度

  E欲望

• 51. 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。()[1分]

  A对

  B错

• 52. 房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。()[1分]

  A对

  B错

• 53. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。()[1分]

  A对

  B错

• 54. 通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。()考试用书[1分]

  A对

  B错

• 55. 房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。()[1分]

  A对

  B错

• 56. 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。()[1分]

  A对

  B错

• 57. 资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。()[1分]

  A对

  B错

• 58. 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。()[1分]

  A对

  B错

• 59. 在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。()[1分]

  A对

  B错

• 60. 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。()[1分]

  A对

  B错

• 61. 居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积。()[1分]

  A对

  B错

• 62. 投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。()[1分]

  A对

  B错

• 63. 在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。()[1分]

  A对

  B错

• 64. 随着时间周期的延长，房地产市场的价格弹性逐渐增大。()[1分]

  A对

  B错

• 65. 顾客并不总是对价格变动做出与房地产商价格变动的原因或动机不一致的解释，无论是削价还是提价，顾客对其理解都不利于房地产商。()[1分]

  A对

  B错