2013年房地产估价师《经营与管理》练习题7

• 1. 国债的收益率为5％，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险系数为0.4，零售商业用房、写字楼市场相对于整个房地产投资市场的风险系数分别为1.5和1.2。根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时零售商业用房、写字楼市场所选用的折现率分别应为10％和（）。[1分]

  A7％

  B8％

  C9％

  D11％

• 2. 某市2009年新开工的房屋建筑面积为130万m2，2008年未完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为100万m2，则该市房屋的平均建设周期为（）年。[1分]

  A1.3

  B1.5

  C2

  D1.1

• 3. 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。[1分]

  A土地不会毁损

  B地上建筑物有耐久性

  C变现性差

  D土地使用权年限较长

• 4. 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。[1分]

  A增量供给

  B存量供给

  C潜在供给

  D总量供给

• 5. 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）[1分]

  A5.16%

  B6.16%

  C6.5%

  D8.74%

• 6. 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元.[1分]

  A91.76

  B142.40

  C150.94

  D160.00

• 7. 某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。[1分]

  A3627.06

  B3634.31

  C4818.34

  D4842.43

• 8. 张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。[1分]

  A17.46

  B100.00

  C117.46

  D672.75

• 9. 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地(）的70％[1分]

  A评估价值

  B实际价值

  C投资价值

  D出让金收入

• 10. 为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是[1分]

  A本次贷款的月还款额/月均收入

  B（本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）／月均收入

  C（本次贷款的月还款额十月物业管理费）／月均收入

  D（本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入

• 11. 市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）[1分]

  A物业出租经营成本

  B业主希望的投资回报率

  C通货膨胀率

  D同类物业的市场供求关系

• 12. 某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。[1分]

  A33.00

  B33.10

  C36.00

  D36.10

• 13. 以下投资类型，不属于间接投资的是（）。[1分]

  A房地产抵押支持证券

  B购买房地产企业股票

  C购买房地产投资信托公司股份

  D合伙开发房地产项目

• 14. 商品房开发市场通常是典型的（）市场。[1分]

  A完全竞争

  B垄断竞争

  C寡头垄断

  D完全垄断

• 15. 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。[1分]

  A第一阶段

  B第二阶段的后半段

  C第三阶段的后半段

  D第四阶段

• 16. 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。[1分]

  A有效市场＞渗透市场＞服务市场

  B服务市场》有效市场＞渗透市场

  C有效市场＞服务市场＞渗透市场

  D服务市场》渗透市场＞有效市场

• 17. 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。[1分]

  A需求

  B供给

  C竞争

  D市场占有率

• 18. 某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。[1分]

  A甲＞乙＞丙

  B丙＞乙＞甲

  C乙＞甲＞丙

  D乙＞丙＞甲

• 19. 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。[1分]

  A抵御通货膨胀的影啊

  B提高资本金的投资收益率

  C提高全部投资的平均收益率

  D降低借贷资金的资金成本

• 20. 某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（）年[1分]

  A3.09

  B3.48

  C3.83

  D3.92

• 21. 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）[1分]

  A总投资估算表

  B经营成本估算表

  C投资计划与资金筹措表

  D销售收入与经营税金及附加估算表

• 22. 在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临()[1分]

  A政策风险

  B市场风险

  C财务风险

  D信用风险

• 23. 研究与发展用房属于（）物业。[1分]

  A居住

  B商业

  C工业

  D特殊

• 24. 投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去相应可能收益的风险是指（）。[1分]

  A时间风险

  B比较风险

  C机会成本

  D资本价值风险

• 25. 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。[1分]

  A区位选择异常重要

  B不易产生资本价值风险

  C存在效益餐溢

  D易受政策影晌

• 26. 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万㎡。[1分]

  A500

  B700

  C800

  D1000

• 27. 商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。[1分]

  A房地产开发企业的特点

  B城市区域功能

  C购房者的需求

  D城市地理环境

• 28. 我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）[1分]

  A纽约同业拆放

  B中国香港同业拆放

  C伦敦同业拆放

  D新加坡同业拆放

• 29. 如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）[1分]

  A达到了基准收益率的要求

  B超过了基准收益率的要求

  C未达到财务内部收益率的要求

  D达到了财务内部收益率的要求

• 30. 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。[1分]

  A28.73

  B29.ll

  C344.74

  D349.31

• 31. 下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()[1分]

  A房屋价值补偿费

  B搬迁补偿费

  C停产停业损失补偿费

  D土地补偿费

• 32. 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。[1分]

  A发行可转换债券

  B发行普通股股票

  C发行优先股股票

  D发行公司债券

• 33. 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。[1分]

  A集体土地中的宅基地

  B依法收回的国有土地

  C依法收购的土地

  D依法行使优先购买权取得的土地

• 34. 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（)[1分]

  A对原材辛的检验

  B对配套设施的检验

  C确立质量文件档案制度

  D确立成本控制档案制度

• 35. 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）[1分]

  A土地储备

  B销售方案的细化

  C建设项目的质量控制

  D申领《建设用地规划许可证》

• 36. 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（)[1分]

  A认知价值定价法

  B成本加成定价法

  C挑战定价法

  D领导定价法

• 37. 下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）[1分]

  A建筑安装工程费

  B土地费用

  C空置率

  D容积率

• 38. 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()[1分]

  A临界点分析

  B期望值分析

  C敏感性分析

  D概率分析

• 39. 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是甭进行投资。[1分]

  A等待投资型期权估价

  B放弃型期权估价

  C成长型期权估价

  D柔性期权估价

• 40. 对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）[1分]

  A销售收入

  B开发建设投资

  C营业税金及附加

  D借贷本金偿还

• 41. 下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（）。[2,0.5分]

  A开发一销售模式

  B开发一持有出租-出售模式

  C购买一持有出租一出售模式

  D购买一更新改造一出售模式

  E购买一更新改造一出租模式

• 42. 对于“开发-销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（）。[2,0.5分]

  A开发期

  B论证决策期

  C经营准备期

  D经营期

  E销售期

• 43. 甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。[2,0.5分]

  A利润总额

  B投资利润率

  C资产负债率

  D财务净现值

  E偿债备付率

• 44. 下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（)。[2,0.5分]

  A故障树分析法

  B期望值法

  C盈亏平衡法

  D解析法

  E蒙特卡洛模拟法

• 45. 下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）[2,0.5分]

  A吸纳量

  B新竣工量

  C预售面积

  D可供租售量

  E房地产价格

• 46. 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）[2,0.5分]

  A大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式

  B双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

  C总代理可以委托分代理

  D房地产开发企业不能直接委托分代理

  E房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

• 47. 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。[2,0.5分]

  A项目用地

  B房地产市场供需

  C房价现状及走势

  D交通运输条件

  E外围基础设施

• 48. 下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（)[2,0.5分]

  A资金融入方需要还本付息

  B在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

  C权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

  D存款性金融机构一般不参与房地产权然融资

  E权益融资主要来源于个人投资者

• 49. 下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。[2,0.5分]

  A商品住房限购政策导致住房租金上涨

  B居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

  C保障性住房供给增加抑制商品住房价格

  D房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

  E通货膨胀导致房地产重置成本增加

• 50. 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。[2,0.5分]

  A成本低

  B反馈快

  C能深入了解被访者情况

  D回收率高

  E能深度访谈

• 51. 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（)。[2,0.5分]

  A风险估算

  B分析风险概率分布情况

  C辨识风险发生的原因

  D检验各风险变量是否相关

  E提出应对风险的建议

• 52. 下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。[2,0.5分]

  A土地出让价款

  B土地购置税费

  C基础设施建设费

  D水文地质勘测费

  E土地开发工程费

• 53. 下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。[2,0.5分]

  A居住物业开发投资

  B商业物业投资房

  C土地开发投资

  D房地产开发投资

  E房地产经营投资

• 54. 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（)。[2,0.5分]

  A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控

  B对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

  C要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%

  D不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款

  E密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

• 55. 写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。[2,0.5分]

  A物业所处位置

  B辐射区域的范围

  C建筑设备系统

  D建造年代