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2013年房地产开发经营与管理考试练习题6

2013年房地产开发经营与管理考试练习题6

考试总分：60分

考试类型：模拟试题

作答时间：60分钟

已答人数：967

试卷答案：有

试卷介绍： 2013年房地产开发经营与管理考试练习题6

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单选题 多选题 判断题

1. 不应计入收益性物业经营费用的是（）。[1分]

A抵押贷款利息

B公共设施维修费

C房产税

D物业保险费

2. 下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。[1分]

A税前现金流=有效毛收入-经营费用

B税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

C税后现金流=税前现金流-所得税

D税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

3. 某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（）。[1分]

A92500m2

B88800m2

C80000m2

D76800m2

4. 动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。[1分]

A经营收入抵偿全部投资

B全部现金流入抵偿全部现金流出

C净收益抵偿全部投资

D净收益现值抵偿全部投资

5. 通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（）支付。[1分]

A承租人

B业主

C承租人和业主共同

D物业管理公司

6. 在整个开发过程中最为重要的一个环节是（）。[1分]

A投资机会选择

B投资机会决策分析

C投资机会选择与决策分析

D市场分析和项目财务评价

7. 房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（）。[1分]

A申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

B申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

C申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同

D申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同

8. （）认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。[1分]

A古典学派的理论

B流动性偏好理论

CIS-LM曲线模型的理论

D马克思的利率决定理论

9. 房地产开发投资企业所得税税率为（）。[1分]

A30%

B32%

C33%

D25%

10. 新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。[1分]

A政府政策性资金

B国内外企业入股的资金

C个人入股的资金

D资产变现的资金

11. 下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。[1分]

A基础租金是租户能接受的最低租金

B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

12. 房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（）的客户认识所营销的物业。[1分]

A潜在

B过去

C现在

D未来

13. 某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。[1分]

A还需投入50万元建设资金

B还需投入450万元建设资金

C还需投入800万元建设资金

D在此情况下

14. 房地产泡沫产生的直接助燃剂是（）。[1分]

A土地的稀缺性

B金融机构过度放贷

C投机需求膨胀

D开发资金的易得性

15. 以下选项适于在新区开发的建筑是（）。[1分]

A娱乐用房

B写字楼

C高级住宅和公寓

D餐饮用房

16. 申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。[1分]

A20%

B30%

C40%

D50%

17. 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。[1分]

A地价

B建造成本

C贷款利率

D资本化率

18. 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。[1分]

A债务融资成本分析

B资金占用费分析

C资本金与债务资金的比例分析

D担保费分析

19. 写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。[1分]

A全租金方式

B毛租金方式

C净租金方式

D基本租金方式

20. 某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。[1分]

A1.2

B1.5

C2

D3

21. （）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。[1分]

A投资利润率

B销售利润率

C资本金利润率

D投资回报率

22. 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。[1分]

A区位选择异常重要

B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C需要适时的更新改造投资

D存在效益外溢和转移

23. （）是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。[1分]

A销售量

B吸纳量

C出租量

D预售面积

24. 某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2.[1分]

A2350.00

B2937.50

C3250.00

D4062.50

25. 某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（）万元.[1分]

A2677.5

B3680.60

C4003.50

D5356.80

26. 下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。[1分]

A债权人通常是商业银行

B不能用于偿还土地购置贷款

C主要担保物为在建工程及相关土地使用权

D还款资金来源通常是销售收入

27. 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。[1分]

A发行公司债券

B权益型房地产投资信托基金

C发行股票

D商业银行贷款

28. 经营性房地产项目的成本利润率等于（）乘以100%。[1分]

A开发利润/总开发成本

B正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C开发商利润/总开发价值

D正常经营年份的经营收入/总开发成本

29. 房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的时间。[1分]

A房地产开发全过程

B获得土地后到全部工程竣工验收

C从工程开工到全部工程竣工验收

D从工程开工到项目租售完毕

30. 对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。[1分]

A从容不迫型竞争者

B选择型竞争者

C凶猛型竞争者

D随机型竞争者

31. 假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（）。[1分]

A60%

B80%

C100%

D200%

32. 房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用.[1分]

A黄线

B紫线

C蓝线

D红线

33. 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是（）.[1分]

A资本金、借贷资金、预租售收入

B预租售收入、资本金、借贷资金

C借贷资金、预租售收入、资本金

D资本金、预租售收入、借贷资金

34. 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元.[1分]

A39.51

B49.96

C49.39

D52.45

35. 当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）.[1分]

A净现值法

B差额内部收益率法

C费用现值法

D内部收益率法

36. 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。[2分]

A土地

B劳动力

C资本

D经验

E环境

37. 房地产开发项目市场定位的主要工作包括（）。[2分]

A预测开发成本

B选定目标市场

C确定消费群体

D明确项目档次

E设计建造标准

38. 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。[2分]

A销售税费

B租金收益

C物业增值

D股权增值

E抵押贷款规模

39. “某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。[2分]

A按地域范围细分

B按房地产用途细分

C按增量存量细分

D按交易形式细分

E按目标市场细分

40. 制定物业管理计划的租金方案和出租策略时,正确的有（）。[2分]

A从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本

B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

41. 可贷资金利率理论认为（）。[2分]

A可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成.

B可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C利率是由货币的供给与需求决定的

D可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E可贷资金的供给函数是利率的递增函数

42. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是（）。[2分]

A资金来源

B资金成本

C项目风险

D预期利润

E机会成本

43. 金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（）。[2分]

A客户评价

B项目评估

C担保方式评价

D贷款综合评价

E贷款金额

44. 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，通常要考虑的因素有（）。[2分]

A可能面积的组合

B寻租者经营业务的性质

C寻租者将来扩展办公室面积的计划

D每平方米的租金

E室内的装修

45. 下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。[2分]

A能为投资者带来经常性的收入现金流

B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C适合于长期投资

D常在机构投资者之间进行交易

E位置对其有着特殊的重要性

46. 收取百分比租金时，一般不同的地区百分比标准会有所不同，但在某一地区的百分比标准会相对统一。（）[1分]

A对

B错

47. 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（）[1分]

A对

B错

48. 物业管理和设施管理以策略性管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以运营管理为主。（）[1分]

A对

B错

49. 房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）[1分]

A对

B错

50. 吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）[1分]

A对

B错

51. 由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。（）[1分]

A对

B错

52. 商业信用的工具是商业票据，是债权人为了确保自己的债权，要求债务者出据的书面债权凭证，分为期票和汇票两种。（）[1分]

A对

B错

53. 写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的最低租金。（）[1分]

A对

B错

54. 某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）[1分]

A对

B错

55. 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。（）[1分]

A对

B错

56. 金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、市场评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。（）[1分]

A对

B错

57. 在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）[1分]

A对

B错

58. 政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（）[1分]

A对

B错

59. 进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（）[1分]

A对

B错

60. 当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用费用现值法进行比选。（）[1分]

A对

B错

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