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2013年房地产估价师经营与管理密卷

2013年房地产估价师经营与管理密卷

考试总分：60分

考试类型：模拟试题

作答时间：60分钟

已答人数：967

试卷答案：有

试卷介绍： 2013年房地产估价师经营与管理密卷

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单选题

1. 甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/㎡，报酬率均为8%，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格[1分]

A高于

B低于

C等于

D无法确定

2. 下对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。以上描述的方法属于长期趋势法方法中的（）。[1分]

A指数修匀法

B平均增减量法

C移动平均法

D平均发展速度法

3. 已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元／m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。[1分]

A10

B9

C0.9

D0.1

4. 某房地产在2006年甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。[1分]

A0～50

B50～75

C50～100

D100～150

5. 有关非专业估价，下列说法正确的是()。[1分]

A由取得相关资格的专业人员完成

B是一种专业意见

C具有社会公信力

D不用承担法律责任

6. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。（2001年试题）[1分]

A建筑技术

B土地权利设置

C相邻关系

D使用管制

7. 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不易采用。[1分]

A1年

B0.5年

C2年

D3年

8. 某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。[1分]

A3％

B3.5％

C7％

D4％

9. 现评估一个在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为2000元/㎡，其中主体工程1200元/㎡，安装及装饰装修工程费为800元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在2年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若报酬率为8％，折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/㎡。[1分]

A637.76

B604.91

C740.74

D695.65

10. 人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视（）。[1分]

A空间直线距离

B水平直线距离

C交通直线距离

D交通时间距离

11. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼客出租面积为1000㎡，运营费用率为40％。假若该写字出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生()万元的贬值。[1分]

A548．19

B558．15

C567．39

D675．40

12. 估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括一下几个方面，排序正确的是（）。⑴获取估价业务；⑵受理估价委托；⑶搜集估价所需资料；⑷制定估价作业方案；⑸实地查看估价对象；⑹测算估价对象价值；⑺分析估价对象价值；⑻判断估价对象价值；⑼撰写估价报告；⑽内部审核估价报告；⑾交付估价报告；⑿估价资料归档。[1分]

A⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿

B⑴⑶⑵⑸⑷⑺⑹⑻⑼⑽⑾⑿

C⑵⑴⑶⑷⑸⑹⑻⑺⑼⑽⑾⑿

D⑴⑵⑷⑶⑸⑺⑹⑻⑼⑽⑾⑿

13. 建设用地使用权出让的最高年限的描述中，正确的是（）。[1分]

A居住用地为40年；工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年。

B居住用地50年；工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年。

C居住用地70年；工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

D居住用地70年；工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年。

14. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡。，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6．8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/㎡。[1分]

A2139

B2146

C2651

D2659

15. 某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）。[1分]

A9

B1

C14

D6

16. 目前，我国土地使用权出让不正确的方式是()。[1分]

A招标

B拍卖

C挂牌和协议

D自由买卖

17. 形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产()特性。[1分]

A不可移动

B独一无二

C流动性差

D用途多样

18. 某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡。（2007年试题）[1分]

A3473

B4365

C4500

D4635

19. 为评估某房地产2011年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年4月1日，合同约定买方支付给卖方8000元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2011年2月1日起到2011年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月下降1%，房地产状况调整系数为1.032，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。[1分]

A7546

B8013

C8269

D8353

20. 在一幢住宅附近建造垃圾站、公共厕所或工厂，会降低该住宅的价值，这是指房地产的（）性质。[1分]

A不可移动

B相互影响

C正的外部性

D用途多样

21. 按照开发程度对土地分类，“七通一平”比“五通一平”增加了（）。[1分]

A通信、燃气

B燃气、供热

C通电、燃气

D燃气、地热

22. 砖木结构二等的残值率为（）。[1分]

A2%

B4%

C3%

D5%

23. 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。[1分]

A交通拥挤

B建筑技术减少

C城市规划改变

D自然环境恶化

24. 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。[1分]

A27.6

B28.2

C29.0

D29.9

25. 某期房二年后建成入住，与其类似的现房价格为8000元/㎡，出租的年末总收益为800元/㎡，管理费用等其他支出为200元/㎡。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为()元/㎡。[1分]

A6560

B6719

C7215

D7264

26. 某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的折旧是（）元/㎡。[1分]

A200

B300

C700

D1000

27. 某类商品房2006～2010年的售价分别为8000元/㎡、8300元/㎡、8678元/㎡、9112元/㎡、9560元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/㎡。[1分]

A9924

B9950

C10009

D10040

28. 假设开发法的理论依据是（）。[1分]

A替代原理

B合法原理

C预期原理

D生产费用价值论

29. 运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。[1分]

A成本法

B市场法

C收益法

D长期趋势法

30. 房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。（第二章房地产及其描述）[1分]

A所有权

B典权

C抵押权

D地役权

31. 一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。[1分]

A22

B28

C38

D50

32. 下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。（第十二章）（P407～408）[1分]

A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

33. 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为()元每平米。[1分]

A3473

B4365

C4500

D4635

34. 下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。[1分]

A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

35. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。[1分]

A委托人

B估价报告预期使用者

C管理部门

D中立

36. 当供给增加量小于需求减少量时，则（）。[1分]

A均衡价格下降，均衡交易量增加

B均衡价格下降，均衡交易量减少

C均衡价格上升，均衡交易量增加

D均衡价格上升，均衡交易量减少

37. 为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/㎡，安装工程直接费为450元/㎡（其中人工费为50元/㎡），装饰装修工程直接费为900元/㎡（其中人工费为45元/㎡），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3．5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元/㎡。（2007年试题）[1分]

A2204．55

B2397．99

C3237．60

D3345．64

38. 签订了书面估价委托合同之后，应当明确至少（）名合适的注册房地产估价师负责该项估价业务。[1分]

A1

B2

C2名以上

D无明确规定

39. 路线价法特别适用于对（）进行估价。（第十一章地价评估与分摊）（P372）[1分]

A单宗土地

B多宗土地

C部分土地

D待开发土地

40. 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。（第九章）[1分]

A后续开发成本＋管理费用

B后续开发成本＋管理费用＋销售费用

C待开发房地产价值＋后续开发成本

D待开发房地产价值＋后续开发成本＋取得待开发房地产的税费

41. 关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是()。[1分]

A土地的生产力或利用价值有可能丧失；

B土地作为空间是永存的；

C土地上的建筑物会毁灭；

D土地上的建筑物永存的。

42. 下列真正属于房地产自然升值的是()。[1分]

A房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升；

B通货膨胀所引起的房地产价格上升；

C外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升；

D房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升；

43. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率为6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是()。[1分]

A76880

B79104

C77952

D81562

44. 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为()年。[1分]

A40

B43

C47

D50

45. 住宅平面设计中的户型对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。[1分]

A区位因素

B社会因素

C实物因素

D权益因素

46. 某栋应用中央空调而没有中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。[1分]

A2720

B2800

C2920

D3000

47. 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。（2003年试题）[1分]

A比较法

B收益法

C成本法

D路线价法

48. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。[1分]

A180

B196

C200

D300

49. 下列关于估价委托人的表述中错误的是（）。[1分]

A估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者

B委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用

C委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用

D委托人委托估价、获取估价报告的目的不可能是提供给不特定的第三方使用

50. 屋外或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。[1分]

A房地产的各项权利

B受到其他房地产权利限制的房地产权利

C受到其他各种限制的房地产权利

D房地产的额外利益收益

51. 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。（2002年试题）[1分]

A保持现状前提

B装修改造前提

C转换用途前提

D重新利用前提

52. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。（第五章）（P165）[1分]

A签订估价委托合同之日

B发放抵押贷款之日

C完成估价对象实地查看之日

D未来处置抵押房地产之日

53. 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为()年。[1分]

A45

B50

C52

D55

54. 某10年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为100㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，年折旧额为1200元，用直线法计算该建筑物的成新率是()。[1分]

A60%

B75%

C85%

D90%

55. 以下不属于受到其他房地产权利限制的房地产权利是（）。[1分]

A设立了抵押权的房屋所有权

B设立了租赁权的房屋所有权

C设立了抵押权的划拨土地使用权

D设立了房屋用途的房屋所有权

56. 某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡；经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡；装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡；若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为（）。[1分]

A保持现有用途

B装修改造

C装修后改变用途

D拆除建筑物

57. 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。[1分]

A全国

B本地区

C全国本类

D本地区本类

58. 房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。[1分]

A建筑物区分所有权

B建筑物共同共有权

C建筑物按份共有权

D私有权

59. 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。[1分]

A180

B300

C309

D313.2

60. 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。[1分]

A剩余自然寿命内不能获得收入的持续时间

B在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D剩余自然寿命内不能保证其安全使用之日的时间

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