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2013年房地产估价师开发经营与管理练习题3

2013年房地产估价师开发经营与管理练习题3

考试总分：60分

考试类型：模拟试题

作答时间：60分钟

已答人数：967

试卷答案：有

试卷介绍： 2013年房地产估价师开发经营与管理练习题3

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单选题 多选题

1. 为降低由于银行贷款利率变化带来的房地产投资金融风险，可在签订借贷合同时选用（）计息。[1分]

A固定利率

B浮动利率

C复利

D单利

2. 在房地产投资活动中，（）是减小通货膨胀对房地产投资项目实际净现值的不利影响因素的途径之一。[1分]

A争取较低的所得税率

B不作资金有缺口的房地产投资

C选择好的地段进行房地产投资

D利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位

3. 风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险转移给他人承担，主要形式是（）。[1分]

A将风险损失摊销计入成本

B委托专业公司完成危险作业

C从未发生风险损失的项目收入中得到补偿

D通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人

4. （）是风险的主要特征，也是风险的本质。[1分]

A客观性

B潜在性

C不确定性

D可测性

5. 房地产投资风险的细分类的意外性风险中，并不包含（）。[1分]

A自然灾害的发生

B政治动荡

C环境污染

D信用风险

6. （）决定了房地产项目抗商业风险的能力。[1分]

A房地产管理水平

B房地产政策

C房地产市场变化

D房地产类型

7. 投资回收期越长，房地产投资购买力风险（）。[1分]

A越大

B越小

C大小不变

D没有一定关系

8. 风险预防也是处理房地产风险的重要方法之一，风险预防可以采取很多措施，但并不包括以下的（）。[1分]

A防止危险因素的产生

B风险回避

C减少已经存在的危险因素

D对风险因素进行时间和空间上的隔离

9. 由于营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险，也就是收益的变动而造成的风险，称为（）。[1分]

A信用风险

B财务风险

C经营风险

D业务风险

10. 房地产投资风险按风险性质可分为静态风险和动态风险，区分这两类风险的主要意义在于动态风险（）加以解决。[1分]

A通过投保方式

B通过对市场需求的预测

C通过对投资项目的风险分析

D需要通过经营者自身努力

11. 风险是发生不幸事件的概率，其一般定义是（）。[1分]

A投入资本损失的可能性

B不利于达到预期目的

C预期收益未达到而遭受的可能性

D某一项事业预期后果估计较为不利的一面

12. 房地产投资风险的粗分类，若按风险产生的原因来划分，并不包含（）。[1分]

A自然风险

B社会风险

C投资风险

D经营风险

13. 房地产投资风险的粗分类，若按风险承担的主体来划分，并不包含（）。[1分]

A投资风险

B生产风险

C经营风险

D销售风险

14. 房地产投资风险的细分类的总体性风险中，并不包含（）。[1分]

A市场风险

B经营风险

C购买力风险

D利率风险

15. 房地产投资风险的细分类的个别性风险中，并不包含（）。[1分]

A预测、决策风险

B流动性风险

C购买力风险

D财务风险

16. 房地产是投资额大、投资回收期长的产业，且房地产投资大多使用抵押贷款，而使用抵押贷款的最大风险就是（）。[1分]

A借款人丧失还款能力

B取消抵押品赎回权

C房地产的拍卖成交额较低

D贷款银行有权拍卖抵押物

17. 一般而言，投资环境的变化或者（）所形成的未来收益的不确定性造成了房地产投资商业风险。[1分]

A投资类型的差异

B投资水平的差异

C投资周期的变化

D投资策略的变化

18. 房地产投资购买力风险是指由于（）的发生而导致实际收益降低的风险。[1分]

A利率变化

B资不抵债

C通货膨胀

D经济低靡、不景气状况

19. （）是风险存在的基本形式。[1分]

A客观性

B潜在性

C可测性

D相关性

20. 一般而言，房地产投资比地产投资的商业风险（）。[1分]

A要大

B要小

C两者相等

D很难比较

21. 房地产投资大多使用抵押贷款，而使用抵押贷款的最大风险就是（）。[1分]

A金融政策的调整

B银行催还贷款的要求

C取消抵押品赎回权

D抵押品变质贬值

22. 某房地产开发公司投资经营一商场，总投资960万元，年净收益为210万元，通货膨胀率与经营收益上涨率相同，均为9%，所得税率为33%，年折旧费为20万元。经营6年后脱手出售，在出售时考虑通货膨胀后的税后净现金流量为（）万元。[1分]

A145

B148

C151

D154

23. 在房地产投资活动中，其他条件不变的情况下，投资项目（）是能够减轻风险的。[1分]

A独立性和相关性的降低

B独立性和相关性的增加

C独立性的增加和相关性的降低

D独立性的减少和相关性的升高

24. 企业本身通过预测其拥有的风险损失发生的概率与程度，并根据企业自身的财务能力预先提取基金，以弥补风险所致损失的积极性自我承担的是（）。[1分]

A风险自留

B风险预防

C承担风险

D自保风险

25. 一般情况下，金融机构贷款利率的提高，往往会使房地产价格（）；利息支出（）；投资成本（）；形成房地产投资金融风险。[1分]

A上升，减少，减少

B上升，减少，增大

C下降，增加，增大

D下降，增加，减小

26. 房地产投资风险中的静态风险，可以通过（）的方式加以避免。[1分]

A预测

B投保

C调整投资策略

D经营者自身努力

27. 房地产租金和售价也是一种价格，它会随着通货膨胀的发生而同时上涨。所以，房地产投资具有（）通货膨胀的作用。[1分]

A促进

B防范

C助长

D无关

28. 房地产投资的不可抗力风险形成的原因很多，但以下的（）并不包含其中。[1分]

A自然灾害

B意外事故

C战争和政变

D房地产政策变化

29. 房地产投资风险的防范策略很多，最常用的简便易行的策略中并不包含（）在内。[1分]

A联合策略

B融资策略

C回避策略

D保险策略

30. 投资分散策略以分散投资的方法防范房地产风险，其做法并不包含（）。[1分]

A房地产投资区域分散

B房地产投资种类分散

C房地产投资时间分散

D房地产投资资金分散

31. 下列不属于房地产风险转移的方法有（）。[2分]

A房产交易

B参加保险

C抵押

D质押

E租赁

32. 房地产风险组合是将许多类似的但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生的损失部分，能得到其他未发生风险损失且取得风险收益的部分补偿，可采用的方法有（）。[2分]

A从事多种经营

B参加保险或租赁

C组织专业自保公司

D增加风险单位数量来提高企业预防未来损失的能力

E通过投资者所面临的风险单位进行空间与时间的分离达到减轻风险损失的目的

33. 自保风险用于处理那些损失较大的房地产风险，自保风险的具体表现形式主要有（）。[2分]

A将风险损失转给他人承担

B将风险损失摊销计入成本

C建立和使用内部风险损失基金

D有意识采取风险回避措施

E组织和经营专业自保公司，降低企业总体风险水平，提高收益能力

34. 房地产投资风险的大小往往与拟开发项目的（）直接相关。[2分]

A规模

B类型

C地理位置

D资金状况

E复杂程度

35. 该公司进行方案选择时，可采用的选择方法为（）。[1分]

A差额法

B内部收益法

C净现值法

D追加投资收益率法

E综合比较法

36. 该项目投资第六年来的税前净现金流量为（）万元。[1分]

A123

B142

C157

D168

37. 该公司针对投资风险可采用的防范措施有（）。[1分]

A担保

B改变投资形式

C通过自身努力解决

D采用多种经营以分散经营风险

38. 投资回收期与房地产投资购买力风险之间的关系为（）。[2分]

A前者越长，后者风险越小

B前者越长，后者风险越大

C前者越短，后者风险越大

D前者越短，后者风险越小

E具体情况具体分析，无逻辑关系

39. 房地产开发商在项目建设阶段，投资风险表现为（）。[2分]

A承包商的项目控制与管理能力

B通货膨胀及不可预料时间的发生

C市场研究与项目分析、预测的准确性

D资本结构的变化会对未来收益产生很大的影响

E以上均是

40. 风险回避是指房地产投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失i有意识地采取回避措施，具体有（）。[2分]

A从事多种经营

B防止危险因素的产生

C减少风险单位数量

D放弃某些房地产投资计划

E委托专业公司完成有风险的某项任务

41. 房地产投资风险的不确定性特征可以表现为（）。[2分]

A国家政策的变化

B预期收益的变化

C投资判断失误

D战争的爆发

E房地产业内竞争

42. 房地产投资风险的个别性风险包括（）。[2分]

A流动性风险

B意外性风险

C信用风险

D经营风险

E金融风险

43. 个别房地产发展商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工，这是一种（）风险。[1分]

A政策

B政治

C市场供求

D或然损失

44. 该公司开发此项目可能面临的风险为（）。[1分]

A市场变化

B经济景气

C利率变化

D管理水平

45. 对房地产投资风险采用投资分散策略防范，其做法可分为（）。[2分]

A房地产投资方案的分散

B房地产销售代理的分散

C房地产投资区域的分散

D房地产投资种类的分散

E房地产投资时间的分散

46. 房地产作为抵押物，被取消抵押品赎回权而进行拍卖时，其结果往往不利于房地产投资者的具体原因是（）。[2分]

A经济不景气，相应楼市低靡

B贷款方急于出手，价格往往更低

C拍卖对抵押品的声誉不利，所以价格上不去

D在出售时机上没有选择权，出售时机不好，就卖不出好价钱

E以上均是

47. 风险预防是处理房地产风险的重要方法之一，其主要预防措施有（）。[2分]

A加强投资分析研究

B稳定、修复和更新受损对象

C组织和经营专业的自保公司

D对风险因素进行时间和空间上的隔离

E减少已经存在的危险因素并对其进行监控

48. 房地产投资不可抗力风险的影响因素有（）。[2分]

A抗灾自救能力

B房地产本身特性

C保险事业发展水平

D房地产管理水平

E房地产所在的行政区域

49. 房地产开发商在论证设计阶段的投资风险表现为（）。[2分]

A项目评估分析的准确性

B市场预测的准确性

C资本结构变化的影响

D对项目控制与管理的能力

E市场行情的变化

50. 风险对于房地产投资者行为的影响：首先是令投资者根据投资风险大小确定其合理的（）。[1分]

A投资规模

B投资方向

C投资回收期限

D投资收益水平

51. 从房地产投资的角度讲，风险可以定义为（）。[1分]

A投入资本的危险性

B投入资本的损失的可能性

C投入资本的不安全性

D预期收益未达到的损失的可能性

52. 所谓比较风险，即（）。[1分]

A周期风险

B时间风险

C资本价值风险

D机会成本风险

53. 房地产投资风险的不确定性表现形式为（）。[2分]

A战争的爆发

B投资判断的失误

C国家政策的变化

D预期收益的变化

E台风的形成

54. 处理房地产投资风险的方法有（）。[2分]

A风险转移

B风险组合

C风险自留

D风险回避

E风险承担

55. 房地产风险管理的最终目的在于对房地产投资风险采取有效的防范措施，以便减免房地产风险，其最常用且简便易行的防范策略包括（）。[2分]

A保险策略

B担保策略

C融资策略

D投资组合策略

E投资分散策略

56. 降低房地产投资变现风险的对策包括（）。[2分]

A选好房地产投资地段

B操纵房地产现金流量

C选择价值量大的房地产投资

D保证有能力持有房地产足够时间

E把握好搭配投资比例，为保证急需资金时的供给，可将一部分资金放在手里或存在银行

57. 房地产投资风险按性质划分的动态风险主要指（）带来的风险。[2分]

A由于意外事故

B由于自然灾害

C市场需求变化

D企业经营管理状况

E由于金融风暴

58. 形成房地产投资商业风险的因素是（）。[2分]

A投资回收期

B投资水平

C投资环境

D投资成本

E投资收益率

59. 确定合适的折现率的理想方法，常被推崇为是采用（）加适当的风险调整值。[1分]

A边际成本

B机会成本

C变动成本

D固定成本

60. 该公司最有利的投资项目为（）。[1分]

A商场

B饭店

C写字楼

D三者同样

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