2008年房地产估价师模拟试卷-开发经营与管理2

• 1. [1分]

  A

  B

  C

  D

• 2. 下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征：（）[1分]

  A市场供给

  B市场交易

  C市场竞争

  D市场价格

• 3. 经营性房地产项目的成本收益率等于（）乘以100％。[1分]

  A开发商利润／总开发成本

  B正常经营年份的净经营收入／总开发成本

  C开发商利润／总开发价值

  D正常经营年份的经营收入／总开发成本

• 4. 工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制（）计划。[1分]

  A主要费用

  B工程成本

  C开发直接费用

  D总开发成本

• 5. 国家颁布的《测量规范》和（）是房地产测量工作依据的主要规范性文件。[1分]

  A《建筑制图标准》

  B《建筑面积计算规则》

  C《地形图图式》

  D《建筑标准图集》

• 6. 如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应（）。[1分]

  A增加

  B减少

  C不变

  D大幅度减少

• 7. 对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。[1分]

  A商场

  B住宅

  C高尔夫球场

  D写字楼

• 8. 物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行（）。[1分]

  A市场定位

  B有效的引导

  C预测

  D帮助

• 9. 已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为（）万元。[1分]

  A1020

  B1360

  C780

  D1040

• 10. 开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商（）。[1分]

  A有利

  B不利

  C利弊各半

  D不影响

• 11. 下列哪项是物业管理中经营计划的核心。[1分]

  A经营费用估算

  B预算

  C预期收益估算

  D制定租金方案

• 12. 某投资者现借入了一笔资金，年利率11％，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借人该笔资金的数量为（）万元。[1分]

  A155

  B1400

  C1500

  D1450

• 13. 财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。[1分]

  A建筑施工期

  B开发或经营期

  C建筑物经济寿命期

  D建筑物自然寿命期

• 14. 收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、（）和有关税费。[1分]

  A管理费

  B服务及设备费用

  C保险费

  D职员工资

• 15. 下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。[1分]

  A预售收入

  B预租收入

  C自筹资金

  D商业银行贷款

• 16. 风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的（）。[1分]

  A投资规划

  B投资回收期

  C投资方向

  D投资收益水

• 17. 按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分，承包合同的形式有总包合同、开发商直接发包的分包合同和（）。[1分]

  A成本加酬金合同

  B固定单价合同

  C独立承包合同

  D分包合同

• 18. 我国土地增值税是对（）行为征收的一种税。[1分]

  A转让土地使用权

  B有偿转让房地产

  C继承房地产

  D赠与房地产

• 19. 在基础图中，±0.00=48.88表示室内地面标高±0.00相当于（）标高48.88米。[1分]

  A相对

  B基础

  C绝对

  D首层楼面

• 20. 当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用（）编制概算。[1分]

  A概算定额

  B类似工程预决算

  C概算指标

  D工料估算法

• 21. 在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是（）。[1分]

  A投资计划与资金筹措表

  B资金来源与运用表

  C营业利润测算表

  D全部投资现金流量表

• 22. 已知年名义利率为12％，按月计息，则年有效利率为（）。[1分]

  A12.55％

  B12.00％

  C12.36％

  D12.68％

• 23. 动态投资回收期是指项目以（）所需的时间。[1分]

  A经营收人抵偿全部投资建设工程教育网信息

  B全部现金流入抵偿全部现金流出

  C净收益抵偿全部投资

  D净收益现值抵偿全部投资

• 24. 某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为（）平方米。[1分]

  A100000

  B120000

  C80000

  D160000

• 25. 房地产市场的参与者主要有：（）[2分]

  A政府机构

  B新闻媒体

  C建筑承包商

  D证券机构

  E劳动力就业中心

• 26. 给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对（）等方面的要求。[2分]

  A水量、水质

  B生活、生产

  C水压、水温

  D消防

• 27. 房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从（）方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。[2分]

  A销售收入

  B全投资

  C自有资金

  D出租期或出售期

• 28. 下列属分析市场趋势的方法有：[2分]

  A购买者意见综合法

  B相关分析法

  C专家意见法

  D销售人员意图调查法

  E时间序列分析法

• 29. 房地产市场的运行环境可分为八类，下列哪几项属于社会环境因素：（）[2分]

  A人口数量和结构

  B家庭结构及其变化

  C就业情况

  D居民的思想观念

  E基础设施状况

• 30. 开发商预售部分楼宇，是（）的有效办法。[2分]

  A提高开发收益

  B分散开发风险

  C降低开发成本

  D筹措建设资金

• 31. 按构造情况划分，楼盖包括（）等。[2分]

  A肋形楼盖

  B井式楼盖

  C钢筋混凝上楼盖

  D无梁楼盖

• 32. 影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（）。[2分]

  A净现金流量

  B贷款利率

  C基准收益率

  D开发经营周期

• 33. 目前在我国获取土地使用权的途径有：[2分]

  A招投标

  B划拨

  C拍卖

  D挂牌

  E协议

• 34. 导致房地产市场价格上升的原因包括（）。[2分]

  A土地供应减少

  B有效需求增加

  C房地产开发成本下降

  D通货膨胀率下降

• 35. 对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受（）和平面布置等因素的影响。[2分]

  A楼层、朝向

  B租期

  C供求关系

  D租客类型

• 36. 在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式上的不同，可以将资金融通划分为（）。[2分]

  A项目融资

  B直接融资

  C非项目融资

  D间接融资

• 37. 开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。（）[1分]

  A对

  B错

• 38. 根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的要求，商业银行对于已取得《建设工程规划许可证》，但尚未取得《建设工程施工许可证》的房地产开发项目可以给予项目贷款支持。（）[1分]

  A对

  B错

• 39. 保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。（）[1分]

  A对

  B错

• 40. 在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。（）[1分]

  A对

  B错

• 41. 在非概率抽样中，调查者按若干分类标准确定每类规模，然后按比例在每类中选择特定数量的成员进行调查称为定额抽样。（）[1分]

  A对

  B错

• 42. 敏感性分析是一种静态的不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。（）[1分]

  A对

  B错

• 43. 除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量。（）[1分]

  A对

  B错

• 44. 所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值。（）[1分]

  A对

  B错

• 45. 复利计息有间断计息和连续复利之分，在实际使用中都采用连续复利计息方式计算。（）[1分]

  A对

  B错

• 46. 成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。（）[1分]

  A对

  B错

• 47. 蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。（）[1分]

  A对

  B错

• 48. 房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。（）[1分]

  A对

  B错