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2004年《房地产开发经营与管理》模拟试题(2)

2004年《房地产开发经营与管理》模拟试题(2)

考试总分：67分

考试类型：模拟试题

作答时间：60分钟

已答人数：967

试卷答案：有

试卷介绍： 2004年《房地产开发经营与管理》模拟试题(2)

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0 单选题 多选题 判断题
  • 1. 某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?[10分]
  • 2. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)[10分]
  • 3. 房地产开发活动可从（）两个方面进行考察。[1分]

    A投资资金量和预期收益资金

    B资金流通方式和对策

    C出租、出售或经营形态

    D物质形态和货币形态

  • 4. 对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（）[1分]

    A销售收入

    B开发利润

    C成本利润率

    D投资回报率

  • 5. 下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）[1分]

    A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。

    B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。

    C分析时要设定不确定因素的变化范围

    D对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

  • 6. 开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。[1分]

    A10日

    B15日

    C1个月

    D2个月

  • 7. 一般说来,标准方差越小,投资风险（）[1分]

    A越小

    B越大

    C越难控制

    D越难估算

  • 8. 在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（）的主要工作内容。[1分]

    A会计师

    B经济师

    C估价师

    D工程师

  • 9. 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）[1分]

    A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

    B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

    C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

    D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

  • 10. 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（）的工作内容．[1分]

    A物业管理

    B设施管理

    C资产管理

    D组合投资管理

  • 11. 某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则（）个月可收回投资.[1分]

    A50.5

    B60

    C65

    D75

  • 12. 某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（）[1分]

    A101万元

    B137万元

    C256万元

    D500万元

  • 13. 风险最大的是商业物业风险,是因为（）[1分]

    A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

    B商业投资的预测最难

    C商业的社会发展方向不易预测

    D商业人员无法竞争时心理变化很大

  • 14. 个人住房抵押贷款期限可长达（）年。[1分]

    A10

    B20

    C30

    D50

  • 15. （）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。[1分]

    A市级购物中心

    B区购物商场

    C居住区商场

    D邻里服务性商店

  • 16. 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为（）。[1分]

    A4.7%

    B7%

    C11%

    D14%

  • 17. 经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括（）[1分]

    A基准收益率

    B目标成本利润率

    C目标投资利润率

    D目标财务杠杆比率

  • 18. 编制工程进度计划的方法有横道图法和（）[1分]

    A网络图法

    B表格法

    C竣工图法

    D坐标图法

  • 19. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）[1分]

    A房屋出租

    B房地产抵押

    C土地使用权出让

    D土地使用权转让

  • 20. 一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。[1分]

    A高于

    B低于

    C等于

    D高于等于

  • 21. 某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为（）万台。[1分]

    A102

    B120

    C108

    D88

  • 22. 下列说法不正确的是（）[1分]

    A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

    B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。

    C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上

    D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。

  • 23. 申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（）。[1分]

    A20%

    B30%

    C50%

    D60%

  • 24. 在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（）调查。[1分]

    A消费者类别

    B消费者社会阶层分布

    C消费者购买能力

    D消费者购买习惯

  • 25. 研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为（）平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。[1分]

    A60-80

    B80-100

    C80-120

    D100-140

  • 26. 在房地产市场的分类中,二级市场是指（）[1分]

    A土地使用权转让市场

    B新建商品房租售市场

    C土地使用权出让市场

    D土地使用权出让和新建商品房租售市场

  • 27. 某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（）[1分]

    A12%

    B12.55%

    C12.68%

    D12.45%

  • 28. 房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。[1分]

    A适应性

    B对专业管理的的依赖性

    C位置的固定性

    D相互之间的影响性

  • 29. 某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（）[1分]

    A11.38%

    B12.64%

    C15.46%

    D16.22%

  • 30. 某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（）[1分]

    AP（1+i）n

    BP（1+i*n）

    CP*n*i

    DA（1+i）n

  • 31. 从房地产投资的角度说,风险是指（）[1分]

    A房地产投资结果的好坏程度

    B获取预期投资收益的可能性大小

    C房地产投资项目激烈竞争程度

    D房地产开发程度

  • 32. 关于贷款担保说法错误的是（）[1分]

    A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

    B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

    C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

    D贷款有保证、抵押、质押三种形式。

  • 33. a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（）[1分]

    Aabcd

    Bbacd

    Ccabd

    Dacbd

  • 34. 借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为（）[1分]

    A等额还本付息法

    B菲尔德法

    C汽球法

    D还款常数法

  • 35. 某土地面积为40002,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为（）.[1分]

    A1000㎡

    B1240㎡

    C22000㎡

    D1800㎡

  • 36. 房地产投资信托按（）的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。[1分]

    A权益类型

    B抵押方式

    C投资业务

    D信托性质

  • 37. 判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其（）[1分]

    A共代理了多少项目

    B代理成交额是多少

    C人员素质

    D代理的成功率有多大

  • 38. 投资者可以控制的风险包括（）[2,0.5分]

    A利率风险

    B政策性风险

    C资本价值风险

    D持有期风险

    E比较风险

  • 39. 房地产市场的功能有（）[2,0.5分]

    A配置存量房地产资源和利益

    B指导供给以适应需求的变化

    C指导政府制订科学的土地供给计划

    D引导需求适应供给条件的变化

    E显示房地产市场需求的变化。

  • 40. 银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（）因素。[2,0.5分]

    A抵押物的流动性

    B贷款期限的长短

    C通货膨胀的预期

    D贷款企业的信用等级

    E所处的市场条件

  • 41. 金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（）。[2,0.5分]

    A企业资信等级

    B项目基本情况

    C市场分析结果

    D财务评价指标

    E贷款担保方式

  • 42. 写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（）确定。[2,0.5分]

    A消费价格指数

    B商业零售价格指数

    C上证价格指数

    D建安工程价格指数

    E中房价格指数

  • 43. 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（）方面。[2,0.5分]

    A销售收入

    B物业增值

    C减少纳税

    D股权增加

    E租金

  • 44. 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（）[2,0.5分]

    A变现性差

    B投资额巨大

    C投资回收周期长

    D需要专门的知识和经验

    E具有过人的胆量和风险承担精神。

  • 45. 对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。[2,0.5分]

    A租金收入减少

    B附加支出增加

    C物业资本价值下降

    D运营成本下降

    E租客要求更大的租金折扣

  • 46. 居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（）等。[2,0.5分]

    A普通住宅

    B公寓

    C别墅

    D客栈

    E酒店

  • 47. 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面[2,0.5分]

    A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。

    B控制混凝土质量

    C对对工程中的配套设备进行检验。

    D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

    E关注各项工程的工作量。

  • 48. 财务评价的辅助报表包括（）[2,0.5分]

    A损益表

    B总投资估算表

    C资产负负债表

    D经营成本表

    E借款偿还表

  • 49. 下列说法不正确的是（）[2,0.5分]

    A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加

    B营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率

    C城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率

    D教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率

    E现行营业税的税率为3％

  • 50. 分析市场趋势的方法主要有：（）[2,0.5分]

    A购买者意图调查法

    B销售人员意见综合法

    C专家意见法

    D时间序列分析法

    E相关分析法

  • 51. 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。[2,0.5分]

    A同质偏好

    B同形偏好

    C集群偏好

    D分散偏好

    E心理偏好

  • 52. 盈亏平衡分析的基本方法是建立（）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。[2,0.5分]

    A销售收入与成本

    B销售收入与费用

    C成本与产量

    D利润与成本

    E销售收入与销量

  • 53. 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。[1,1分]

    A对

    B错

  • 54. 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。[1,1分]

    A对

    B错

  • 55. 对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售[1,1分]

    A对

    B错

  • 56. 在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除．[1,1分]

    A对

    B错

  • 57. 房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.[1,1分]

    A对

    B错

  • 58. 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。[1,1分]

    A对

    B错

  • 59. 双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。[1,1分]

    A对

    B错

  • 60. 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。[1,1分]

    A对

    B错

  • 61. 投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。[1,1分]

    A对

    B错

  • 62. 为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。[1,1分]

    A对

    B错

  • 63. 开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。[1,1分]

    A对

    B错

  • 64. 房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。[1,1分]

    A对

    B错

  • 65. 在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱[1,1分]

    A对

    B错

  • 66. 投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。[1,1分]

    A对

    B错

  • 67. 决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。[1,1分]

    A对

    B错

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